Immobilien Glossar

Im Neubau kommt der Bau-Abnahme eine besondere Bedeutung zu. Die Abnahme ist hier wichtig, da sich nach erfolgter Bauabnahme die Beweislast umkehrt. Das bedeutet, dass vor Abnahme der Unternehmer beweisen muss, dass seine Arbeit korrekt ist und nach der Abnahme der Bauherr beweisen muss, dass der Unternehmer nicht korrekt gearbeitet hat. Aus Beweisgründen sollte in jedem Fall eine förmliche Abnahme (= spezielle Form einer ausdrücklichen Abnahme) erfolgen. Eine solche muss allerdings grundsätzlich vertraglich vereinbart sein. Förmlich heißt, dass ein Abnahmerundgang stattfindet und ein von beiden Seiten zu unterschreibendes Abnahmeprotokoll, das alle erkennbaren Mängel festhält, erstellt wird.
Unter Annuität versteht man die Jahresleistung, die der Darlehensnehmer über die komplette Laufzeit für Zins und Tilgung aufbringt. Bei monatlicher Zahlung beträgt die Rate ein Zwölftel der Annuität. Mit jeder Ratenzahlung nimmt die Restschuld ab. Da die Rate dennoch gleich hoch bleibt, steigt automatisch der Tilgungsanteil. Zunächst ist der Tilgungsanteil gering, mit zunehmender Laufzeit steigt er schnell an.
Beim Abschluss eines Annuitätendarlehens wird der Darlehenszins im Kreditvertrag für einen bestimmten Zeitraum (Zinsbindung) festgeschrieben. Danach ist dieses Darlehen jedoch in den meisten Fällen noch nicht gänzlich abgezahlt, der Kreditnehmer benötigt eine Anschlussfinanzierung. Viele Banken verpflichten sich bereits im Kreditvertrag, spätestens einen Monat vor Ende der Zinsbindung ein neues Angebot zu machen. Einigen sich das Finanzinstitut und Kunden nicht über die Konditionen, wird der alte Kredit zum Ende der Zinsbindung zur Rückzahlung fällig. Andere Banken lassen den Vertrag erst einmal zur variablen Zinsen weiterlaufen, solange der Kunde den neuen Konditionen nicht zustimmt. Um genügend Bedenkzeit zu haben, sollte der Kreditnehmer drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung die Bank auffordern, ein Verlängerungsangebot abzugeben.
Dieser Wert wird von den Kreditgebern vorgegeben. Das Kreditinstitut überprüft, ob der Bau- oder Kaufpreis nach Alter, Lage, Größe und Ausstattung dem Objekt angemessen ist und zieht davon in der Regel 10 bis 25 Prozent als Sicherheitsabschlag ab. Der Beleihungswert entspricht dann üblicherweise nur 75 bis 90 Prozent des Bau- und Kaufpreises. Dieser Beleihungswert entspricht auch dem Wert, der bei einem Verkauf der Immobilie nach der der Schätzung des Kreditinstituts jederzeit zu erzielen ist.
Kreditinstitute finanzieren in der Regel nicht den gesamten Beleihungswert einer Immobilie, sondern vergeben ihre Kredite nur bis zu einer Beleihungsgrenze von zum Beispiel 80 Prozent. Diese Grenze wird in Prozent vom Beleihungswert der Immobilie angegeben. Beispiel: Eine Immobilie soll 400.000 Euro kosten. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 280.000 Euro. Die Beleihungsgrenze beträgt in dem Fall z.B. 70 Prozent dieses Beleihungswertes. So erhält der Bauherr ein Darlehen von maximal 196.000 Euro. Der Beleihungswert bestimmt auch die Konditionen, zu der eine Bank einen Kredit vergibt. Die meisten Top-Konditionen der Banken gelten nur für Darlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes. Höhere Darlehen werden meist nur mit Risikoaufschlägen gewährt.
Diese Zinsen berechnen Banken für einen bereits bereitgestellten, aber noch nicht abgerufenen Kredit, in der Regel ab dem dritten bis sechsten Monat nach der Darlehenszusage. Der Zinssatz beträgt meistens rund 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht ausbezahlten Teil des Darlehensbetrags. Betroffen sind davon in der Regel Häuslebauer, die eine Bauzeit von mehr als drei bis sechs Monaten haben und Erwerber von noch zu errichtenden Neubauten, die nach Baufortschritt zahlen.
Darlehensverträge können nur schriftlich geschlossen werden. Nach gesetzlichen Vorschriften müssen darin Angaben zu Auszahlungsbetrag, Nominalzins, Darlehenskosten, effektiven Jahreszins, Sicherheiten und Widerrufsrecht enthalten sein.
Dieser Zins macht die tatsächliche Zinsbelastung eines Darlehens deutlich. Dabei werden neben dem vom Finanzinstitut geforderten Zins (auch Nominalzins genannt) auch anfallende Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren, Disagio, Zins- und Tilgungsverrechnung sowie Vermittlerprovisionen berücksichtigt. Nicht enthalten sind hingegen Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge.
Darunter sind alle Guthaben und Vermögenswerte zu verstehen, die zur Finanzierung des Bauvorhabens eingesetzt werden können. Zum Eigenkapital gehören beispielsweise Guthaben auf Sparbüchern, Tagesgeldkonten, Bausparverträge, Anteil an Fonds und Aktien. Um sie für ein Bau- oder Kaufvorhaben kurzfristig und ohne größere Kursverluste verfügbar zu haben, sollten sie rechtzeitig entsprechend umgeschichtet werden. Beim Hausbau kann zudem der Bedarf an Eigenkapital durch Eigenleistung reduziert werden.
Diese Darlehen für die Anschlussfinanzierung können Kreditnehmer bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindung ihres alten Kredites abschließen. In der derzeitigen Niedrigzinsphase, die langfristig eher einen Zinsanstieg als weiter sinkenden Zinsen erwarten lässt, ist dies für Baufinanzierer häufig eine gute Möglichkeit, ihre Kosten auf Dauer niedrig und kalkulierbar zu halten.
Ohne Grundbucheintrag kein Immobilieneigentum. Der Eintrag, den immer ein Notar veranlasst, hat oberste Beweiskraft. Deshalb sollte er nach Zustellung genau geprüft werden. Dem Eintrag in dieses Eigentumsregister voraus geht die Auflassungsvormerkung. Sie sichert den neuen Eigentürmern die Immobilie vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zur endgültigen Zahlungsabwicklung. Im Grundbuch vermerkt sind auch etwaige Lasten, beispielsweise ein Wegerecht des Nachbarn über das Grundstück oder ein Leitungsrecht. So kann eine Wasserleitung im Boden später dem Bau eines Pools im Wege stehen. Auch ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht kann hier vermerkt sein. Im ersten Falle gehört zwar die Immobilie dem Verkäufer nicht mehr, er darf sie aber (oder Teil davon) nach Belieben nutzen, also selbst bewohnen oder vermieten. Im zweiten Fall darf nur selbst darin gewohnt werden. Das Grundbuch ist kein öffentliches Register wie etwa das Handelsregister. Nur wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, darf es einsehen.
Das Hausgeld für Wohnungseigentümer setzt sich zusammen aus Betriebskosten (wie sie auch Mieter zahlen) sowie den Kosten für Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Nach § 16 Wohnungseigentumsgesetz ist der Verteilungsschlüssel grundsätzlich der Miteigentumsanteil. Ausgenommen hiervon sind jedoch die Heiz- und Warmwasserkosten, diese müssen nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Das Hausgeld wird manchmal auch mit dem Wohngeld verwechselt, das ein staatlicher Zuschuss für Mieter ist.
Die bundeseigene KfW-Bankengruppe ( Kreditanstalt für Wiederaufbau) wurde nach dem Krieg eingerichtet und unterstützt den privaten Bau und Kauf von Immobilien sowie Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen mit zinsgünstigen Krediten. Allerdings werden die mehr oder weniger deutlich unter den marktüblichen Konditionen liegenden Darlehen nicht direkt an Privatpersonen vergeben, sondern nur über Banken, die für ihre Kunden Anträge stellen. Eigenheim-Interessenten sollten ihren Baufinanzierungsberater also unbedingt darauf ansprechen, ob für sie ein KfW-Darlehen in Frage kommt.
Beim Kredit-Abschluss empfiehlt es sich, zusätzlich Sondertilgungen zu vereinbaren, mit denen sich die insgesamte Zinsbelastung und damit die Gesamtkosten senken lassen. Typische Fälle, in denen sich Sondertilgungen anbieten, sind Erbschaften, Weihnachts- oder Urlaubsgeld.
Will ein Kreditnehmer das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung kündigen und zurückbezahlen, etwa nach einem Immobilien-Verkauf infolge Trennung oder Umzug, so wird eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig. Sie soll den der Bank entstandenen Schaden ausgleichen. So kann die Bank das vorzeitig zurückfließende Geld auf dem Kapitalmarkt nur noch zu einem geringeren Zinssatz anlegen, als sie ihm für den Kredit bekommen hätte.
Bei einem Wohnungsübergabeprotokoll handelt es sich um eine schriftliche Beschreibung des Zustands eines Mietobjekts bei der Übergabe an den Mieter bei Einzug bzw. an den Vermieter bei Auszug. Hier werden etwaige vom Mieter verursachte Schäden bzw. bestehende Mängel der Wohnung bei Einzug oder Auszug festgehalten. Hierdurch können spätere, eventuelle Unstimmigkeiten hinsichtlich des Zustandes des Mietobjekts bei der Übergabe vorgebeugt werden.